5,000원으로 상업용 부동산에 투자할 수 있는 길이 열렸다. 부동산 유동화 수익증권을 일반 투자자에게 발행 및 유통하는 서비스 '카사(Kasa)'를 통해서다. 이 서비스는 지난해 금융위원회 혁신 금융서비스로 지정됐다.
수익증권은 블록체인 플랫폼 하이퍼레저패브릭(Hyperledger Fabric)을 활용해 디지털 자산화된다. 이렇게 자산화된 디지털 수익증권을 DABS(Digital Asset Backed Securities, 댑스)라 한다. 투자자는 카사 앱에서 DABS의 공모 청약과 매매를 할 수 있다. DABS 보유자는 건물 임대 수익과 시세 차익을 배당금으로 받을 수 있다. 건물이 매각되면 매각대금도 받을 수 있다. 이번 달 중으로 첫 공모가 시작될 예정이다.
카사 앱에 상장된 건물에 투자하고, 보유한 DABS를 사고 팔 수 있다는 점에서 주식 거래와 비슷해 보인다. 그러나 DABS는 주식과는 엄연히 다른 금융 상품이다. 투자 전 확인해야 할 점을 짚어봤다.
아니다. 카사를 설명하는 문구로 종종 "커피 한 잔 값으로 건물 산다"는 표현이 쓰인다. 그런데 정확히 말하면 '건물 수익에 대한 권리'를 사는 것이다. DABS는 수익에 대한 권리를 갖는 '수익증권'이기 때문이다. 권단 법무법인 한별 변호사는 "부동산 등기부등본 상 소유권이 이전돼야지만 소유권이 인정되는 것"이라고 설명했다. 즉 상장된 상업용 빌딩 DABS에 투자했더라도 해당 건물의 소유권은 부동산 신탁회사에 있다.
투자한 DABS 건물 매각 과정에 참여할 수 있을까. 법적으로 건물 매각 과정에서 DABS 투자자 참여를 보장할 의무는 없다는 게 전문가 의견이다. 권 변호사는 "부동산 신탁회사가 건물을 처분하는 과정에서 신탁회사 지분이 있으면 의결권이 있지만 수익자로서의 권리만 갖는다면 의결권이 보장되지 않는다"고 전했다.
주식 투자자는 보유한 지분에 따라 의결권을 행사할 수 있지만 DABS 투자자는 이러한 권리가 법적으로 보장되지 않는다는 의미다. 이 때문에 DABS에 투자하기 전 신탁회사가 어떤 조건에서 건물을 매각하기로 계약했는지 주의깊게 살펴볼 필요가 있다.
다만 권 변호사는 "상품을 어떻게 설계하느냐에 따라 달라질 수 있다"고 덧붙였다. 즉 법적 의무는 없어도 카사를 운영하는 카사코리아 의사에 따라 투자자 의결권을 보장할 수도 있다는 설명이다. 카사코리아 관계자는 여기에 대해 "10월 중 예정된 공모 시 카사 플랫폼 내에서 공시될 내용"이라고 밝혔다.
카사코리아는 공식 홈페이지에서 "받는 임대료에 따라 건물주처럼 3개월에 한 번 배당금을 받을 수 있다"고 설명했다. 즉 공실이 발생해 임대료가 줄어들면 배당금도 감소할 수 있다는 의미다.
그렇다면 공실이 발생할 때마다 이러한 내용을 투자자에게 알려야 할까. 권 변호사는 "건물 상태까지 매번 (투자자에게) 보고할 의무가 있는 것 같진 않다"며 "배당을 할 때 수익 내용을 공시하면서 해당 내용도 알릴 수도 있을 것"이라고 말했다. 카사코리아 관계자는 이 부분에 대해서도 "공모 할 때 공시될 것"이라고 전했다.
주식은 기업의 경영활동, 외부 요건 등에 따른 주가 변동성이 크다. 이러한 시세 차익을 얻기 위해 거래가 활발하게 이뤄진다. 반면 상업용 부동산은 가격이 급작스럽게 오를 요인이 상대적으로 적다. DABS를 거래해 시세 차익을 남기기 보다는 DABS를 보유하고 있으면서 배당금을 받으려는 수요가 더 클 가능성이 높다.
카사코리아 관계자는 "(DABS가) 주식 만큼 가격 변동성이 활발하게 일어날 것 같지는 않다"고 밝혔다. 그는 "배당금을 원하고 들어오는 투자자가 분명히 더 많을 수도 있다고 생각은 한다"면서도 "투자자들이 언젠가 DABS 거래를 하게 되면 자연스럽게 가격이 형성될 것"이라고 전망했다.
/도예리 기자 yeri.do@
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